简介：商品房的开发周期不仅长，而且从征地到建设都需要充足的资金保障。在房地产项目开发过程中，股东借钱用于房地产项目公司的运营是很常见的。股东借款时，项目公司往往会提供担保或保证等一系列增信措施。如果因国家宏观政策调整或疫情影响，商品房开发和清仓步伐放缓，房地产开发商可能面临资金流动放缓的压力，进而影响其偿债能力。当房地产公司的股东无力偿还贷款人时，房地产公司用开发的期房来偿还贷款人的债务。双方签订的以财产清偿债务的协议有效吗？
本案中：债务人A、B向债权人C、D借款，A、B名下的A公司、B公司、C公司对该笔借款提供无限连带保证责任。A公司以该房屋名下的贷款进行抵押。登记。A、B无力偿还C、D的贷款，经和解后，A公司与C、D签订了房屋抵债协议，并用其开发的商品房清偿了全部债务。贷款。因为还清债务的房屋并未取得预售许可证。导致C、D未能办理还债房屋网上签约手续。随后，C、D直接就原贷款债务起诉A、B，要求A、B偿还贷款及利息。A公司、B公司、C公司承担保证责任。法院认为：
第三人与债权人签订协议，以开发建造的房屋向债务人偿还债权人的贷款债务。用于清偿债务的房屋未取得商品房预售许可证，因此与该房屋的清偿债务协议既未实际履行，也无效。
律师提示：
1、房屋抵债协议中需设定合理的履约期限。本案中，第三人以其房屋作为债务人贷款清偿债务时，债权人与第三人在协议中明确约定了商品房网上登记的时间。虽然房屋抵债协议最终被法院认定为无效，但法院判决书中也提到，房屋抵债协议并未实际履行，而通过协议约定的履行期限，可以直观地判断是否第三方已履行相应义务。债权人是否可以直接恢复原债务的履行。同时，合理的履约期限可以保护债权人不超过原始债务的诉讼时效。因此，建议债权人和债务人需要在债权人和债务人签署的文件中明确约定合理的履约期限和相应的违约责任。
1、裁判意见：
债权人以债权向债务人购买第三方房屋而签订的债权换债协议。由于用于清偿债务的房屋未取得商品房预售许可证，房屋抵债协议尚未履行，无效。
二、案件基本事实：
A和B是夫妻。因其经营的房地产公司需要资金，2015年12月13日，A、B向C、D借款300万元。双方签订借款合同，A公司、B公司、C公司名下为：A和B负责这笔贷款。无限连带责任。
2016年4月21日，A公司为C、D办理了房屋所有权证编号为112XXXX的抵押登记手续，C、D取得了该房屋的抵押登记证书。
期间，双方经过多次和解和解，续签了贷款协议。
2017年7月28日，双方达成最后和解。A公司与C、D签订协议，约定：
1、经核实，截至2017年7月13日，A、B欠C、D本金及利息合计2,856,920元，按2017年7月13日至9月13日利息计算为108,480元。
2、由于该笔贷款为A公司使用，C、D双方约定由A公司偿还该笔贷款。
3、C、D向A公司购买如东县金地莱公寓6套，总价元。即日起，A公司欠C、D的贷款本息285,692元将转入购买上述房屋。购房价款余额元，在签订正式购房合同并办理网上签约登记手续时支付。
4、A公司取得上述房屋预售许可证后，应在三天内通知C、D申请正式商品房销售合同，并办理网上签约登记手续。申请预售许可证的时间定为2017年10月13日，逾期则按月利率2%计息，按271.2万计算利息损失。
C、D提起诉讼时，上述房屋未取得预售许可证。
原告C、D向一审法院提起诉讼，请求：1、A、B、A公司共同偿还C、D截至2017年7月13日的贷款本息人民币2,856,920元;2、A、B、A公司向C、D支付利息人民币271.2万元，年利率2%，自2017年7月14日起计算至实际归还之日；3、A、B、A公司支付C、D律师费3万元；4、C、D优先获得抵押涉及的房产补偿，该房产位于江苏省如东县XX镇XX路北侧，房屋所有权证号码为112XXXX；5、B公司、C公司对上述借款本息承担无限连带保证责任。
3、法律规定：
1.《中华人民共和国民法典》
第三百八十九条担保权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、被担保财产的保管费用和担保权的实现费用。当事人另有约定的，按照其约定。
第三百九十二条被担保债权以实物担保和人质担保并存，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实现担保权的情形的，债权人应当按照担保物权的约定实现债权。协议；没有约定或者约定不明确的，债务人本人提供财产担保的，债权人应当首先实现其对财产担保的债权；第三人为财产提供担保的，债权人可以实现其财产担保债权或者请求保证人承担保证责任。提供担保的第三方承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第四百一十条债务人不履行到期债务或者出现当事人约定的实现抵押权情形的，抵押权人可以与抵押人约定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。的抵押财产。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人和抵押人对抵押权的实现方式未达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价、变卖的，参照市场价格。
第五百七十七条当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人不履行到期债务或者出现当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同无效。但如果出卖人在提起诉讼之前取得了商品房预售许可，则可以认定其有效。
4.裁判结果
一审：A公司、B公司、A公司自判决之日起十日内向C、D支付2017年7月13日起借款本息2,856,920元；二、A公司、B公司、A公司自生效之日起十日内支付C、D利息;3、甲、乙、甲公司自判决生效之日起十日内向丙、丁支付律师费3万元；4、上述三起判决中，C、D均有权位于江苏省如东县XX镇XX路北侧、A公司名下、房屋所有权证编号为112XXXX的房产以折扣价或者拍卖、变卖财产的价格先行偿还；5、上述一至三项判决确定的C、D索赔中扣除的B公司、C公司，均位于江苏省如东县。县XX镇XX路北侧，房屋所有权证编号为112XXXX的房产折价或拍卖、变卖该房产价格后，剩余余额由连带担保。
二审：驳回上诉，维持原判。
案件来源：中国裁判文书网，案号沪0115民判决号；(2019)沪01闽中民1088号民事判决书。
