城中村改造中，非村民购买宅基地引发的纠纷十分普遍。而且，大多数购房者在取得宅基地后，无法以使用权人的身份申请在宅基地上新建、改建、扩建房屋，从而造成违法建设。当宅基地转让纠纷涉及违法建设时，法院是否可以不进行实质性审理而直接驳回原告诉讼？进口案涉案宅基地位于号，今年10月取得《集体土地房产证》。2003年至2005年，原告王某等人。及被告人李某等人。就涉案宅基地及地上房屋先后签订了《协议书》、《房屋使用权转让协议书》、010-号协议。3万元，并约定原告将涉案宅基地及房产证转让给被告。协议签订后，李某等人支付了全部转让费。此后，李某等人拆除了涉案土地上所有一层危房，并自筹资金在涉案土地上修建了六层房屋，并取得了涉案宅基地的所有权。本案有**区街股份制经济合作社同意使用涉案土地的证明。庭审中，受让方确认其并非该村村民，涉案土地上的房屋是其建造的，但其未办理规划建设申请手续，也未取得房产所有权证书。一审**区法院依据村民与非村民之间出售宅基地的通则对该案进行了实体审理，认定《宅基地及房屋转让协议书》、《协议书》、《房屋使用权转让协议书》涉案无效，被告应返还位于**区号土地及房屋的房产，并附上《宅基地及房屋转让协议书》及其他相关涉案证明文件。粤0112民初701号）二审法院认为，因原告、被告均确认涉案《集体土地房产证》案涉原房屋已被拆除，故原告、被告均确认涉案《集体土地房产证》案涉房屋原已被拆迁，故原告、被告均确认涉案《城乡规划法》案涉房屋原房屋已被拆除，故原告、被告均确认涉案《城乡规划法》案涉房屋已被拆迁。受让方自行建设，未经规划。施工报告。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第六十五条规定，违法建设的认定和处理，应当由有关行政机关进行审查。由于涉案房屋与其所在土地无法分离，在相关行政机关尚未对涉案房屋进行处理之前，法院不宜就涉案土地、房屋的返还作出实物安排。涉案。法院以此为由，撤销原判，驳回原告“返还集体土地证书”《涉案土地及其上现有建筑物》的请求粤01闽中号），类似案件还有粤0111民初号、粤13闽中8704号。但如果你认为上述案例能够代表当前基层法院和中级法院对此类案件的态度，那就大错特错了。在另一起案件中，地方法院和二审法院的立场完全颠倒了。在粤0114民初974-2号宅基地买卖纠纷案中，某区人民法院一审认为涉案房屋性质违法，需确认房屋合法性由行政部门另行提起诉讼。原告的诉讼被驳回。但二审法院认为，虽然涉案宅基地上建筑物的合法性尚待确定，但因该建筑物引发的合同纠纷属于法院管辖范围，故判令法院一审重审粤01民终号）。再审一审，区法院依据村民与非村民之间买卖合同效力通则，认定涉案宅基地买卖协议无效，并判决买受人腾退。房子；广州市中级人民法院二审维持一审判决粤01闽终号）。可见，宅基地转让纠纷一旦涉及违法建设，法院能否进行实质性审理似乎还没有定论。
进一步查找发现，除了宅基地违法建设房屋可能被法院以此为由驳回之外，开发商或村委会在村集体建设用地上修建的村民自建房屋，即“小产权房”，纠纷也可能因为涉及违法建设而被法院驳回。在京03民中6921号案件中，法院认为，“由于涉案房屋属于‘小产权房’，目前对于小产权房的法律规定和处理原则尚未明确。已颁布。小产权房的相关权利如何界定？目前还没有结论。在相关规定出台前，小产权房屋买卖合同效力认定问题不属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此，据此应当驳回张某的诉讼。”二审最终维持了原判。类似的案件还有京03民中2039号等。这里，我们暂时搁置“问题”的讨论。法官能否以缺乏规则为由拒绝审理？”就宅基地乃至集体建设用地而言，涉及违法建设的纠纷法院能否受理？为何基层法院和中级法院的看法如此不同2、法条第《纪要》号第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划部门责令停止建设；仍能采取纠正措施消除对规划实施影响的，限期改正。和罚款；该条主要规定了违法建筑的认定和处罚。明确。关于违法建筑纠纷能否由法院受理的规定主要是最高人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》和广东省高院《城乡规划法》。其中，《纪要》第21条规定：“对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设内容建设的违法建筑的认定和处理”工程规划许可属于国家有关行政机关的职权范围，应避免以民事审判的形式确认违法建设的权利。当事人请求确认违法建筑权属和内容的，人民法院不予受理；42号文件第三条规定：“农村集体土地流转当事人不予受理。”，对于非转让、出租的案件，人民法院不予受理。-农业建设纠纷，向人民法院提起民事诉讼，部分索赔涉及违法用地、违法建设，必须经行政部门处理后，才能确定其财产权益。诉讼请求可以分割的，人民法院可以对不涉及违法用地、违法建设的部分直接审理并判决，但对涉及违法用地、违法建设的部分不予审理。违法建设，并通知当事人向行政主管部门申请处理。”从上述规定看，省高院42号文件是唯一明确排除涉及流转集体土地用于非农业建设的违法用地、违法建设纠纷的文件。这份文件也被法官在很多案件中引用。不过，该条目前已被废除。另外，《不动产登记暂行条例实施细则》第六十四条就是前述案例，也是目前大多数法院驳回起诉的主要原因。从更深层次的角度来看，法院之所以不受理此类纠纷，是因为一旦确认合同无效，下一步就是将财产返还给对方。如果受让人拒绝返还财产，法院将面临执行困难的问题。同时，判决退回也会助长大量失信行为，特别是涉及“小产权房”的案件，极有可能引发群体性案件。
三路房路地认为，法院应受理此类纠纷：首先，《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》第二十四条仅明确了违法建设的认定和处罚属于有关行政机关的职责范围，不属于法院的管辖范围。不过，宅基地流转纠纷虽然涉及违法建设，但其底层法律关系仍是合同关系。转让方最常见的主张，包括确认合同无效、相互返还财产等，也都是基于双方的合同，合同关系显然属于该管辖地的管辖范围。虽然010-第21条规定，当事人请求确认违法建筑权属及内容的，不属于法院管辖范围，但并不排除所有涉及违法建筑的纠纷。虽然建设者对违法建筑不享有合法权利，但其占有、使用违法建筑的事实受法律保护。基于这一事实，当事人之间就产生了一定的社会联系，形成了一定的社会秩序。调整社会关系、维护社会秩序也属于司法管辖范围。其次，强制行政机关先行处理违法建筑，可能会剥夺原告诉诸合法权益的权利。对于原告来说，一旦涉及违法建设，无论违法建设是自己建设的，还是受让方新建、拆除、改建、扩建违法建设的，其原有基于宅基地的合法权益将受到影响。也会迷失。全部都被拒绝了。对此，驳回诉讼的裁决必然会剥夺原告的程序权利和实体权利，导致原告的权利无法得到及时的救济，从而造成不公正。当违法建设是由受让方造成，原告基于宅基地的合法权益无法得到及时保护时，这种不公正现象尤为严重。最后，违法建筑是否已得到有关部门处理，并不影响法院对原告诉讼请求的审理。即使做出了返还房屋的决定，也是基于合同的相对性。并不意味着房屋的合法性和所有权已经得到确认，也不意味着变相确认了违法建筑的所有权。根据《010-》第四十一条“申请宅基地使用权、房屋所有权首次登记时，应当根据不同情况提交下列材料：……房地产权证或者人民政府批准的土地使用证具有审批权限的政府文件和其他所有权原始材料；房屋符合规划或者建设的有关材料；……”，因违法建设不具备本条第项规定的材料，不属于返还房屋的判断因此，即使法院判决返还房屋，原告也无法据此申领房产权属证明，且违法建筑四、结论近日，广州市住房和城乡建设局下发010-号第二次向社会公开征求意见，与上一版意见稿相比，修订稿已发布多重利好，这也预示着广州旧有改革正在逐步重启，司法机关作为维护社会公平正义的最后一道防线，理应发挥平息纠纷、化解社会矛盾的作用。一味地排除此类争议，只会导致更多的矛盾，并会在旧有的改革中遭到破坏。一起爆发了。对于城中村改造来说，这种影响更为显着。由于纠纷无法及时处理，导致房屋登记所有人与实际居住人不一致，合同对象无法确定，买卖双方陷入僵局，实际居住人将被迫成为“钉“户”，造成工程延误。
