根据我国法律法规的相关规定，农民将宅基地上的房屋出售给集体经济组织外的个人的，房屋买卖合同一般应视为无效。当事人并非本村村民，与村民签订的用房屋偿还贷款的协议违反法律法规规定，应视为无效。当事人与征收部门依据该协议签订的房屋征收补偿协议缺乏法律前提，也应无效。
判决书
中华人民共和国最高人民法院
行政裁决
(2019)最高法院申请第368号
再审申请人：黄某。
再审被申请人：四川省仪陇县人民政府。
一审第三人：李某。
再审申请人黄某起诉四川省仪陇县人民政府不履行房屋拆迁安置补偿协议。其不服四川省高级人民法院川兴终263号行政判决，向该公司提起诉讼。法院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查完毕。
四川省南充市中级人民法院一审查明，2002年4月29日，甲方李某、王蓉与乙方黄某、黄某、周某签订了第《关于以房屋抵还借款的协议》号协议，约定甲方A自愿将位于四川省仪陇县的自建砖混房屋约260平方米划拨给乙方，用于偿还贷款6万元；根据贷款金额，乙方黄某面积为90平方米；房屋转让给乙方后，产权证书暂时由甲方保留，乙方可以随时入住。甲方不得以任何理由拒绝乙方入住；补偿建筑物的四个边缘以墙体的外边缘为界。2002年8月2日，四川省仪陇县新郑镇大东村委会在该协议上盖章并签字为正品。
2007年，因四川省仪陇县新县城建设需要，将四川省仪陇县新郑镇大东村房屋纳入规划拆迁范围，制定了《仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁补偿安置实施细则》。2008年5月18日，四川省仪陇县房产管理局对李某转让给黄某等三人的房屋进行审查，确定建筑面积244.79平方米，其中住宅砖瓦152.49平方米，混凝土和土木工程92.30平方米。并在审核通知书中注明：经现场核查，产权属实，可以出具证明。5月19日，四川省仪陇县新县建设指挥部与黄某等三人签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》协议，同意甲方在松海路片区进行移民安置，水、电、安置房户表工程费按照商品价格计算。根据部门批准的收费标准，建房过渡期为一年半。过渡期间，乙方通过寻亲、找朋友找房子暂住，甲方按《仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁补偿安置实施细则》的规定向乙方支付搬家费734.37元/次，过渡费4406.22元。元/月等，四川省仪陇县土地征用储备中心在甲方盖章，黄某林在乙方签字。协议附两张表格。附表1规定奖励补偿金额为1,468.37元，33,360,010-30,000规定补偿金额为4,822元。同时，黄某等三人获得了四川省仪陇县新县城建设指挥部松海路补偿款。房屋安置区房屋拆迁序列号为0204。
因仪陇县政府发现黄某、李某违反规定，2012年8月20日，四川省仪陇县县建设指挥部、李某签署《房屋拆迁附属设施补偿标准表》号协议，同意：1、签署原始状态《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书的补充协议》。乙方原房屋位于大东街1社区，总建筑面积504.63平方米，其中住宅用房504.63平方米，拟安置在松海路安置区。附：原拆迁协议书户主李某为户籍汇总表，总建筑面积为504.63平方米，李某明安置房205号为129.92平方米，李某义安置房205号为129.92平方米。206为129.92平方米。204号房屋，黄某等3人安置编号204，出售面积244.79平方米。2、区域确定及处理安置回归区域。甲、乙双方共同确定安置房建筑面积为504.63平方米，其中住宅用房504.63平方米。附安置房建筑面积汇总表：家属安置房205户202.32平方米，李某义安置房202.32平方米。206号住宅面积302.31平方米。3、原拆迁协议涉及违法交易的处理。房屋拆迁过程中，乙方将部分被拆迁房屋面积出售给第三方，并要求甲方与第三方黄某林、周某、黄某签订原拆迁协议。现乙方同意自行解除与第三方的买卖关系，并同意放弃安置并返还房屋。第三方与甲方签订的原拆迁协议无效。若乙方与第三方解除销售协议有困难的，乙方可以向甲方提出申请，甲方协助乙方解除与第三方的销售关系。协议签订后，李某、黄某尚未终止协议《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》。
2013年11月15日，四川省仪陇县县建设指挥部将房屋安置归还给李某，李某在《关于以房屋抵还借款的协议》号上签字。
医院还查明，黄某并非四川省仪陇县新郑镇大东村村民。李某、黄某林、周某解除了黄某林、周某《松海路安置还房结算单》的权利义务。
四川省南充市中级人民法院认为，黄某并非四川省仪陇县新郑镇大东村村民，李某与其签订了《关于以房屋抵还借款的协议》号协议，将农村房屋、宅基地转让给他人。比集体经济组织更严重，因为他侵犯的财产是集体经济组织成员，所以黄某取得房屋的行为是违法的。其与仪陇县政府签订的《关于以房屋抵还借款协议》主体资格不合法，产权交换协议无效。对于黄某提出的仪陇县政府应履行协议的主张，院方不予支持。据此，法院作出南星出字第35号行政判决书，驳回黄某的诉讼请求。
黄某不服上述一审判决，向四川省高级人民法院提起上诉。
四川省高级人民法院二审认为，黄某、李某作为城镇居民签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》号合同违反了法律、行政法规的强制性规定。本案中，黄某并非涉案房屋小区集体经济组织成员，也不是四川省仪陇县新郑城市规划区征地拆迁中的被拆迁人，且不具备仪陇县政府拆迁安置主体资格。法院认为，其与仪陇县政府签订的《关于以房屋抵还借款的协议》号无效，并无不当。黄某二审取证申请不符合《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》号第二十四条第一项、第四条第一项的规定，故不予支持。法院遂驳回上诉，维持一审判决。
黄某向本院提起再审申请，请求：撤销一、二审行政判决并依法改判，要求仪陇县政府按照约定履行房屋征收补偿协议。其申请再审的事实和理由：1、再审申请人依法取得该房屋产权，与仪陇县政府签订的协议书为《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》，依据为四川省仪陇县房地产管理办公室第07《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》号，该行政行为及产权认定协议至今尚未撤销，已发生法律效力。再审申请人请求履行协议合理、合法。2、一、二审法院以《仪陇县城镇房屋所有权审核通知书》无效为由，进一步认定《关于以房屋抵还借款的协议》无效，混淆了民事法律关系和行政征收补偿法律关系两种不同法律关系的性质，并适用法律错误地。
本院认为，本案审查的焦点是黄某向仪陇县政府申请的房屋拆迁产权调换协议的合法性。根据我国法律法规的相关规定，农民将宅基地上的房屋出售给集体经济组织外的个人的，房屋买卖合同一般应视为无效。根据本案查明的事实，黄某并非四川省仪陇县村民。他与本村村民签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》违反了法律法规的规定，应视为无效。黄某依据《关于以房屋抵还借款的协议》与四川省仪陇县新县建设指挥部签订的《关于以房屋抵还借款的协议》缺乏法律前提，因此也应无效。黄要求仪陇县政府按约定履行房屋征收补偿协议。一审判决驳回了他的诉讼请求，二审判决维持了一审判决，并无不当。
综上，黄某的再审申请不符合第《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》号第九十一条规定的情形。根据第《中华人民共和国行政诉讼法》号第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：
黄某的再审申请被驳回。
审判长李德深
王海峰法官
杨军法官
2019年6月28日
法官助理张林波
文员程毅
资料来源：民商事法律实践研究
