“物业公司擅自提高物业费标准，社区居民维权困难。”“不缴纳物业费，就不能担任物业委员会委员，也不能组建物业委员会来选择新的物业公司。”从2018年开始，政府部门工作干事张国军接连收到群众来信，称根据当地规定，没有办法抵制物业公司擅自提高物业费的行为，给居住的居民带来了困难。社会各界来维护自己的权利。信中所指的规定是《河南省物业管理条例》号第二十七条，该规定将物业委员会委员的资格限制为“按时缴纳物业服务费及其他相关费用”。张国军认为，该规定与国务院《物业管理条例》的规定不符，不应对物业委员会委员的资格进行额外限制。为此，他致函全国人大常委会，要求对《河南省物业管理条例》号相关规定进行审查。近日，全国人大常委会法制委员会就此作出最终决定，表示将“按时缴纳物业费及其他相关费用”作为参选业主委员会委员的必要条件。委员会缺乏更高层次的法律依据，不符合立法初衷和法治精神。根据立法法、民法典的相关规定，地方性法规在没有法律依据的情况下，不得限制业主委员会成员参加选举的资格。物业公司擅自提高物业费，居民维权困难。张国军，河南省许昌市政府办公室职员。主要负责行政复议和信访案件办理工作。2018年以来，张国军注意到，小区业主陆续举报与物业公司发生“冲突”。超过——名社区业主因未缴纳物业费而无法准备成立新的业主委员会，经常来市政府反映情况。张国军发现，大部分业主并不是故意拖欠物业费，而是因为物业管理公司突然提高了收费标准，比如从每月每平方米1.1元提高到1.4元。不仅如此，物业费的增加并未走合法程序。根据国务院《物业管理条例》号文第十一条规定，住宅物业管理费的增加，须经业主委员会全体会议批准后方可增加。由于物业费上涨需要得到“多数”业主的同意，一般可以由业主委员会牵头，召开业主大会进行集体讨论、共同投票。张国军表示，物业公司单方面提高物业费后，对新收费标准不满意的业主会拒绝缴纳。如果物业公司仍坚持新的收费标准，业主与物业公司之间就会产生矛盾。这时，业主委员会成员就会考虑聘请新的物业公司来解决问题。然而，第《河南省物业管理条例》号新规却让不少业主维权“陷入困境”。2018年1月1日，修订后的《河南省物业管理条例》正式实施。在物业委员会委员的资格限制中，增加了“按时缴纳物业服务费及其他相关费用”的要求。也就是说，如果业主不缴纳物业费，就无法当选为物业委员会委员，也就无法通过重新选举物业公司来解决物业费上涨的问题。张国军还表示，业主与物业公司签订的物业合同是公务员协议，业主委员会是业主权利的代表。如果物业公司擅自提高物业费，业主可以通过业主委员会起诉物业公司，实现公民权利。保护。但在实践中，不同意涨价的委员却被排除在业主委员会之外。没有会员资格，业主无法通过正常的诉讼渠道维权。在处理业主与物业公司的矛盾时，张国军还发现，物业公司总是以《河南省物业管理条例》为由，要求物业委员会成员先缴纳物业费。“面对这个规定，我们很难捍卫人民的权利。”地方性法规涉嫌违反上级法律。公民上书人大“绊倒”业主维权之路。地方性法规也涉嫌违反上级法律。
根据国务院颁布的《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会成员应当是热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主。这也意味着，只要小区业主有可能当选为业主委员会委员，就没有其他限制。但《河南省物业管理条例》号第27条要求业主委员会成员“按时缴纳物业服务费及其他相关费用”。张国军认为，国务院《物业管理条例》的规定与原《物权法》保持一致。但《河南省物业管理条例》涉嫌与上级法律相冲突。它强调业主委员会成员的义务而非权利，擅自为业主委员会候选人设定“准入门槛”。这更像是从物业公司的角度出发。2019年12月，张国军向全国人大常委会法制委员会法规备案审查室送交了6页A4审查建议书。他在信中写道：如果物业公司未经业主大会表决，私自提高收费标准，乱收费，就会引起一批业主的不满，拒绝按时缴纳物业费。那么，根据《河南省物业管理条例》，即使这些业主主动想要依法参加业主委员会的选举，也无法成为业主委员会的成员，更不能通过业主有效地为业主争取更多的权利。委员会。“事实上，如果业主长期拖欠物业费，他就不会被选为物业委员会委员。但如果业主长期拒付物业费，仍然可以获得大家的信任，被当选为委员，那么大家一定认为这个业主可以为大家的利益而奋斗。”张国军说道。全国人大最终作出决定：缺乏上级法律依据，不符合立法初衷。2020年1月，全国人大常委会法工委法规备案审查室收到张国军的来信。法工委法规备案审查室认为，以“按时缴纳物业费及其他相关费用”作为参选业主委员会委员的必要条件，缺乏上位法律依据，不符合民法典等上位法律的立法初衷，也不符合法治精神。具体来说，业主委员会是业主的自治组织，其会员资格根据建筑物的所有权不同。这是法律赋予业主的一项基本公民权利。根据立法法、民法典的相关规定，地方性法规在没有法律依据的情况下，不得限制业主委员会成员参加选举的资格。《民法典》第271条规定，所有权人对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。国务院《物业管理条例》号文件还规定，业主委员会成员应当是热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主。“法律、行政法规都没有对业主委员会参加选举的资格作出限制。在这种情况下，地方性法规可以依法规定业主委员会成立的具体条件和程序，但它不宜限制会员资格。”根据法制委法规登记审查办公室的规定。法制委法规备案审查室也分析，实践中，拒交物业费的业主，因认为社区现有物业管理机构侵犯业主委员会的权利，要求参加业主委员会选举。他们的合法权益。业主大会选举前，将公开参加业主大会的基本信息，包括是否按时缴纳物业管理费等。业主明知他拒交物业费，仍推选他为业委会委员，这说明大多数业主对他拒交物业费的行为是认可的，也反映了物业管理中存在的问题。
法工委法规备案审查室表示，法律法规应当支持业主通过自主方式实现自身救济。如果地方法规将“按时缴纳物业费等费用”作为当选业主委员会委员资格的限制性条件，这种情况就会被剥夺。下级业主通过自治寻求救济的法定权利是不符合上位法的立法初衷。为此，全国人大常委会法工委向河南省人大常委会提交了书面审查研究意见，并要求限期反馈。建议地方政府清理类似规定。南都记者了解到，河南社区业主遇到的维权困难并非个例。北京盈科律师事务所律师谢旺刚向南都记者表示，实践中，因不缴纳物业费影响业主参与业主委员会选举的案例不少。然而，业主不缴纳物业费的原因有很多，比如物业服务不到位、小区违章建筑、小偷偷东西等问题。值得一提的是，辽宁、广东、重庆、天津等地的物业管理条例也规定，“按时缴纳物业管理费及其他相关费用”是当选物业委员会委员的条件。据媒体报道，自2015年7月起，东莞南城天丽中央花园就开始筹建社区物业委员会。一年半过去了，社区产权委员会依然“难以成立”。原来，在业主委员会筹备过程中，东莞市南城房管所和宏图社区居委会以业主委员会候选人“未缴纳物业管理费”为由，直接否定了9名业主委员会候选人的资格。准时。”。对此，小区业主大多提出质疑，认为不合理。东莞市南城房管所依据《广东省物业管理条例》第二十五条规定：物业委员会成员应当“按时缴纳住宅专项维修资金和物业管理服务费”。谢旺刚认为，将缴纳物业费与选举业主委员会委员挂钩的规定，不利于业主行使权利，也加大了业主大会设立的难度。从法律上分析，业主有权被选举为物业委员会委员，缴纳物业费是业主与物业公司之间的合同义务。它们不是同一法律关系，两者不应该混在一起。南都记者获悉，全国人大常委会法工委法规备案审查室已建议地方政府清理物业费缴纳与物业委员会委员选举挂钩的规定。如有问题，应及时修改。采访采写：南都记者刘曼北京
