简介：外乡集体经济组织成员与农村集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同)违反《中华人民共和国土地管理法》第9条。第六十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定为无效合同。在司法实践中，即使农村房屋买卖合同被认定无效，法院一般也会从尊重现实、维护住宅稳定和正常生活秩序的角度出发，对实际拥有房屋的买受人提出的出卖人请求进行处理。使用多年的房屋腾出并归还房屋。不支持。如果买受人实际使用房屋过程中房屋遭遇拆迁，由于房屋宅基地使用权仍登记在出卖人名下，建房审批申请人也是出卖人。即使买家随后进行装修、扩建，一般也不会获得批准。经批准，拆迁办将与出卖人签订征收集体土地和房屋拆迁的补偿安置合同，相应的货币补偿和安置房也将由出卖人收到。卖方获得的上述拆迁收益如何在买卖双方之间合理分配？
一般情况下，要求出卖人先完成所有安置房的选择，然后买受人向法院申请对出卖人选择的所有安置房进行评估。但在实践中，由于动迁选房价格较低，即使需要补差价，大部分动迁对象也会选择超过面积的房间。本案中，卖方故意采取拖延战术，长期没有选择拆除安置房。结果，购房人无法按照安置房市场价格获得现金补偿。最终，买卖双方经协商一致同意争议宅基地安置面积为147.2平方米。。安置房市场价按2万元/平方米计算，对购房者给予现金补偿。法院最终将根据案件的实际情况，综合考虑买受人回购房屋的合理费用以及安置房的升值情况。经认定，买方获得赔偿154万元。强烈推荐。
1、裁判意见：
买受人并非该农村宅基地的合法使用者，但实际已在争议房屋内居住多年。争议宅基地及地上房产涉及拆迁，宅基地及地上房产权利折算为货币补偿和安置房购房指标。买方可以获得相应的货币补偿。就安置房购买权而言，争议宅基地的安置对象是出卖人，其应当享有安置房的购买权。买受人不是争议宅基地所在地的集体成员，不能取得安置房的购买权。但买受人可以按照拆迁安置房市场价值的比例获得现金补偿。
二、案件基本事实：
2001年1月18日，两原告纪云武、纪贵如与两被告程洪祥、程建中签订了位于上海市崇明区长兴镇同心村八组的一处农村宅基地购房协议。此后，原告取得的宅基地证编号为0832**，土地编号为长兴乡同心村8队20(2)号地块宅基地房屋所有权，且业主实际居住并与家人一起使用它。
2012年，争议房屋被纳入中国长兴船舶基地二期工程征收范围。2014年，被告程建忠与征收实施单位上海市崇明房屋征收服务办公室签订了房屋征收补偿协议。协议确定了征收补偿金额。以及各类补贴和奖励。2017年3月31日，上海市第二中级人民法院沪02民终4135号民事判决书将货币补偿划入拆迁收益。纪云武、纪贵如获得货币补偿19.19万元，但拆迁安置房被分割。部分未加工。由于被告不配合选房，未选择拆迁协议中的安置房，故原告无法获得这部分利益。
原告纪云武、纪桂茹向一审法院提起诉讼：请求两被告共同支付被征收原告房屋获得的建筑面积147.2平方米安置房市场价值的70%依法认定为长兴镇同心村8组280号。即给予原告206.08万元。
3、法律规定：
1.《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定并不使民事法律行为无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外。
违反公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十五条无效或者被撤销的民事法律行为，自发生时没有法律约束力。
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者被认定无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还；无法退货或不需要的，予以折扣补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此造成的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
2.《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》
农村宅基地买卖应当严格按照法律、法规的规定进行。由此产生的纠纷，应综合考虑卖方出售房屋是否获得批准、合同是否履行、买方身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：
一是乡镇范围内农村集体经济组织成员之间发生的农村房屋买卖，房屋买卖合同视为有效。
其次，房屋出售给外地人的，经有关组织和部门批准，合同有效。
三是未经有关组织、部门批准，将房屋出售给乡镇外的人，合同未实际履行或者买受人未实际居住、使用的，合同无效。
四、未经有关组织和部门批准，将房屋出售给外乡人的，如果合同已实际履行，买受人已实际居住、使用，我们将不予表态。合同暂时有效。实际处理正在进行中。本着尊重现状、保持稳定的原则，购房者应当承认房屋现状，并享有继续占用、居住、使用房屋的权利。
在处理此类案件时，还要区分不同的情况：
首先，如果按照上述第三种情况处理，双方应分别返还房屋和购房款。
二、根据上述第四种情况，涉案房屋已被拆迁或者已纳入拆迁范围的，在扣除购房者的购房价款后，应当充分考虑购房者回购房屋的合理费用，买卖双方按比例获得赔偿，分割比例一般可考虑在7:3左右。
4.裁判结果
一审：一审，右证人为被告人程建中。位于上海市崇明区长兴镇同心村8组280号房屋拆迁安置补偿权益[登记号：长兴镇同心村20山(2)]属于被告人程建中。二、被告程建忠应当自本判决生效之日起十日内向原告纪云武、纪贵如支付拆迁补偿金154万元。
案件来源：中国裁判文书网，案号沪0151民初民2246号判决书；沪02闽中民终4135号民事判决书；(2016)沪0230民初民终6265号民事判决书。
