大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于不动产纠纷吴少博律师的问题，于是小编就整理了4个相关介绍不动产纠纷吴少博律师的解答，让我们一起看看吧。
企业承租土地遭遇拆迁该如何争取征地补偿？
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承租土地进行场地建设或是直接租赁的厂房进行生产经营，遇到拆迁怎么办？我认为有几个问题是比较关键的。第一是怎么补偿的问题，第二是与地主或房主的关系如何处理，如果在引申到第三个问题就是与拆迁方的法律关系应该如何处理。今天就围绕这些问题进行解读。
直接租赁的厂房用于生产经营遇到拆迁怎么补偿？ 承租户本身没有的使用权或所有权排除在外，其他的补偿都应该属于承租户。之前我也在《法律大讲堂》上说过厂房拆迁有六个补偿项目，除非在签订租赁协议的时候约定遇到拆迁承租双方对补偿有所分割。比如只租赁了土地，在拆迁的时候可以获得厂房重置价、停产停业损失、装修附属物搬迁费、机器设备等相应的补偿。如果租赁的是厂房，所以土地和厂房的补偿都不属于承租户，只要其他的补偿只要不放弃都应该属于承租户。还有停产停业损失是属于实际经营者的。 如何确定实际经营者？实践中有两种观点，一种观点就是实际经营者就是正常纳税，取得营业执照并且实际经营的人。但在实践中有观点认为房东的出租行为也是一种经营行为，一旦双方到法庭上打分割之诉的时候，就会给房东批出30%-50%。有些地方是认可房东的租房行为，即便没有取得房屋租赁的相关许可，但租房行为是生产经营行为。 与房主或地主的关系处理问题 承租户遇到拆迁往往地位比较弱势，拆迁方只和房屋所有人谈，次承租人是不针对的，也就是承租户的利益往往需要房东或地主来做决定，但在做决定的时候会减少甚至放弃租户的利益，这就是承租户的弱势地位。承租户本身应该获得很大的补偿，但是由于房主的对利益的放弃、减少造成利益损失。在这个问题上承租户一定要争取主动地位，参与到实际拆迁谈判中去。 与拆迁方的法律关 由于承租户和拆迁方之间可能不存在直接的征收与被征收关系，也就是说拆迁方作为拆迁主体，那么不动产的使用权人和所有权人才是被征收主体。但是由于是租赁方不存在这种关系，往往有弱势。在这里要提醒承租户，你虽然不是被征收人，但你是利害相关人。从民事法律关系也好，从刑事法律关系也好，只要是利害相关人都有权利去参与到实际的协商谈判中去，包括一些法律程序的提起，一些诉讼你都有权利。你的诉讼主体资格都来源于利害相关性，而不是仅仅针对征收人或被征收人的主体资格，在这一点要提醒承租方。当初建设企业时政府是同意的，生产经营是要办理营业执照、税务登记证、机构组织代码证的，税款是交给了国家的这足以证明企业是合法的，如果说企业不合法强拆，那说明企业一切都不合法，那说明办理证件，交的税款都不合法。那为什么要收不合法企业的税款呢，这样做合法吗？所以企业强拆后必须合理赔偿，不能让做企业的人寒心，
一般企业拆迁的补偿包含：
1.土地使用权的区域补偿价。企业占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。
2.厂房重置成新价。也就是企业厂房重置再建需要的钱。一般实践中企业的建筑物、构筑物只要符合厂房的固定形态都应当按照房屋来计算。
3.停产停业损失费。一般来讲，包含预期利益损失、违约损失、财务费用损失，各地有所不同。
4.装修附属物。实践中企业生产所用的水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。
5.机器设备搬迁费用。可移动的所有附属设施设备的搬迁费用。
6.奖励费。为了鼓励企业配合拆迁行动所给与的费用。
想要争取补偿高一点的话，自己手中得有证据材料。土地证之类的。
其次，找政府项目的违法行为。这样容易和政府谈判获得双赢的局面。
最后，最好找专业的律师来维权。毕竟企业拆迁中的利益比较大，一不小心容易损失一大笔补偿。
您好，一、企业作为承租人，理应获得的补偿包括：
1、停产停业损失的补偿；
2、设备拆卸安装的补偿（主要针对于大型或者精密生产设备的拆卸损耗）；
3、搬迁费（包括但不限于设备、原料、基础设施和地上附属物）；
4、解聘员工的安置补偿费；
5、关于因拆迁导致的其他无形损失（导致不能完成订单等造成的违约金承担等）；
6、自建房的重置成新补偿；
7、剩余租赁年限的租金差价的补偿。
二、可通过调查、谈判、诉讼进行维权。
企业是盈利性组织，是实行自主经营、自负盈亏、独立核算的具有法人资格的社会经济组织。在遇到征地拆迁时，得到的补偿与其他类型拆迁有什么不同吗？
1、企业资产的补偿。包括动产和不动产。其中不动产有土地、厂房、办公用房、员工宿舍以及地上附着物等。动产包括可搬迁设备搬迁过程中的损耗以及不可搬迁设备的损失等。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款”。第十四条规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。
2、设备搬迁费用，企业各种用于生产经营的设施设备，拆迁时需要搬迁，因此对于生产经营的设施设备搬迁费用，企业应得到补偿。包括人工费、设备收纳费 、运输设备费等。
3、人员安置费。拆迁安置费 是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般有在没有提供周转房情况下的临时安置补助费和超过过渡期限的临时安置补助费以及解聘员工补偿费用等。
4、停产停业损失。《国有土地房屋征收与补偿条例》第23条：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”一般计算方式有被拆迁房屋总价值的一定比例计算、按房屋面积计算、根据经营收入、利润等指标计算、是协商确定，或者评估计算。
您好！万典律师建议您参考：
一、企业作为承租人，理应获得的补偿包括：
1、停产停业损失的补偿；
2、设备拆卸安装的补偿（主要针对于大型或者精密生产设备的拆卸损耗）；
3、搬迁费（包括但不限于设备、原料、基础设施和地上附属物）；
4、解聘员工的安置补偿费；
5、关于因拆迁导致的其他无形损失（导致不能完成订单等造成的违约金承担等）；
6、自建房的重置成新补偿；
7、剩余租赁年限的租金差价的补偿。
二、可通过调查、谈判、诉讼进行维权。
拆迁时，对评估报告不满怎么办？
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被征收人对房屋评估报告不满意怎么办
可以向评估机构提出复核申请，不能诉讼
依照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)，如果被征收人对评估结果不满意，可以在收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构对复核评估进行复核，评估机构发现问题的，可以改变原评估结果重新作出评估报告，如果结果没有改变的，告知复核评估申请人。如果被征收人对复核结果仍有异议的，可以向当地的评估专家委员会审定鉴定，评估专家委员会最终向申请人出具鉴定意见书。此时，如果被征收人对鉴定意见仍然不服，则没有进一步的异议程序。在补偿协议签订期限内被征收人与征收单位达不成协议的，市、县级人民政府会向被征收人作出补偿决定，如果不满意，被征收人可以对补偿决定提起行政诉讼、或者行政复议。
所以，网友如果对《房屋征收分户评估报告书》的结果不满意，应该先向房地产价格评估机构申请复核，需要注意的是，这个有时间限制，即受到报告书之日起10日内。另外，由于该问题比较专业，建议网友聘请律师帮助提起复核申请。
法律依据：
1、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)
第十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
第十八条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
临街商铺拆迁时，按照住宅标准补偿是否合理？
临街商铺拆迁时，按照住宅标准补偿是否合理？
首先土地性质如果是国有商业用地的话，并且你证照齐全，拆迁标准应该企业拆迁标准补偿，按照住宅标准补偿是不合理。
第二，如果你是租赁的房屋，适当给予停产停业损失补偿和室内装修附属物的补偿，其他的补偿就很难说了。
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住宅改成了商铺，按照什么标准补偿？
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一、主要事实：
2005年，赵某把自己家的住宅一层住宅改成了商铺，用于经营烟酒生意，目前，由于当地政府进行项目规划拆迁，赵某的商铺被划在了拆迁范围内，但是房屋占地是商业用地，房本上是商住两用，如今面临的是拆迁补偿问题。
二、律师分析：
（1）根据我们《中华人民共和国物权法》的相关规定，住改商需要办理转移登记，然后取得不动产产权证明。实践中，如果没有办理土地证的和房产证需要满足三个条件：1.临街性 2.实际用于经营 3.传统人观念中就是一个商铺的外在属性（满足其一即可）。
（2）补偿参考符合四同：同性质、用途、地段、区域，一般补偿来讲，底商价格最高，二三层比较便宜，标准：参照市场评估法，一般参考3公里以内。
（3）如果你有集体土地使用证，没有房产证，房屋从性质上确实是住宅，但实际上一直用于经营且有一定年限，房屋的产权人已取得合法营业执照并提供了纳税证明，这种房屋也应当参考商铺来进行补偿。
三、维权建议：
（1）如果从房屋的性质上讲仍应定性为住宅，但也考虑到被征收人实际上已将房屋合法用于了经营，并以此为业，维系家庭的生活。如果就单纯看房屋性质，对被拆迁人失去经营场所、失去生活来源的实际情况置之不理，仅仅按照住宅予以补偿，不仅是不利于被拆迁人的利益保护，有悖物权法赋予物权人充分发挥物的效能的绝对支配权，也不符合物尽其用的原则，于情于理于法都是不妥当的。
（2）为了保护被征收人的合法权益，国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知提到，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿，为具体落实该通知内容，各个地方也出台了具体的规范。
遇到强制拆迁应该怎么办？
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一般在拆迁前政府部门会对拆迁进行一个公告通知，在拆迁工程实施前会挨家挨户对于拆迁赔偿方面进行一个协商。但很多时候往往被拆迁人和拆迁人之间对于赔偿金额存在着争议，因此有的人就会成为钉子户。可能采用强制拆迁的方式来进行，那么强制拆迁如何维权？
如果您遭遇到强制拆迁，您可以选择以下两种维权方式。
政府下达了《责令强制拆迁决定书》，规定不服决定，可以在收到决定书之日起６０日内向上一级政府申请行政复议。因为《行政复议法》规定，如果对地方政府的行政行为不服的，群众只能向上一级地方政府申请行政复议。
但是如果只是对执法部门或者拆迁办作出的决定不满，可以直接到政府法制局申请行政复议，因为《行政复议法》规定，如果群众对县级以上政府工作部门的行政行为不服的，既可以向该部门的本级政府申请行政复议，也可以选择向上一级主管部门复议。
申请行政复议的法定期限是60天：申请人自知道或应当知道具体行政行为侵害其合法权益之日起，60天之内要申请行政复议，超期就无效了，但是如果群众的确不知道决定书早已下达，也可以行政复议，但是必须拿出证据证明自己不知情，如果拆迁者拿出了群众知情的证据，群众的复议请求将被驳回。
这次政府下达的《责令强制拆迁决定书》中明确规定，“群众不服决定，也可以在裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉”。但是行政复议和诉讼不能同时进行，可以先复议后诉讼，也可以直接诉讼。
根据《中华人民共和国土地管理法》第83条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第45之规定，土地征用房屋强制拆迁应由有关单位申请人民法院执行，即只有司法强制拆迁才算合法。
中华人民共和国《城市房地产管理法》经全国人代会常委会修改后已于2007年８月30日由胡锦涛主席第七十二号令公布施行。这也是法律规定，效力高于“行政法规”，因此从时间点上讲。《城市房屋拆迁管理条例》的失效时间，应当是胡锦涛主席令第七十二号令的公布施行的时间，2007年８月30日。国务院于2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》，属于“行政法规”。因与新公布施行的法律，如中华人民共和国《物权法》中规定不一致。按中华人民共和国《立法法》的法律规定（如：第六十四条，第七十九条）因而失效，这已是非常明确地被废止了，应该停止执行了。在全国人代会公报上公布施行了，也就是向全中国人民公布施行了。
随着＜物权法＞的实施，在拆迁计划的过程中，将更多地人性化，更多考虑被执行人的合法权益，不到万不得已时，是不能强制拆迁的。
到此，以上就是小编对于不动产纠纷吴少博律师的问题就介绍到这了，希望介绍关于不动产纠纷吴少博律师的4点解答对大家有用。
