走进《民法典》·小区停车位问题
走进《民法典》·小区停车位产权问题
目前，小区停车位紧缺已成为普遍问题，经常出现“停车位难”的现象。社区各类停车位相关的产权也成为各方追逐的对象。
随之而来的，还有各种各样的问题——
花高价购买自己的停车位
我好不容易买的车位根本不许买卖。
本以为终于有了自己的车位，却还是拿不到房产证。
为了避免出现这样麻烦的问题，我们有必要提前了解一下我国关于住宅停车位的相关规定。
我们可以通过停车位的不同属性来进行梳理。
《民法典》第二百七十五条建筑区内规划停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、赠与、租赁等方式约定。
物业停车位：
小区出售房屋时，若公共建筑面积不共享的，车位均在预售范围之内。开发商有权出售此类停车位。可以申请办理房产证。《中华人民共和国民法典》第276条规定，在建筑分区内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。
有产权车位的产权期限一般为70年，无产权车位只有20年的使用权。
停车位总数：
小区房屋出售时，如果按照共建面积共享车位，产权归全体业主所有。开发商无权擅自出售、出租。即使出租，收益也属于所有业主。开发商出售此类停车位的合同无效。
《民法典》第257条规定，道路或者业主共有的其他场地上用于停放汽车的停车位，属于业主所有。
人防停车位：
该车用于陆地人防工程，属于国家所有。非战争时期“谁投资谁用”，不许买卖。
《民法典》第三十七条和《国防法》第五条规定，人民防空工程性质的停车位推定属于国家所有，投资者可以使用、管理和收益，但不得出售。
地上停车位
1、建筑区内规划有用于停放汽车的地面停车位，且该停车位不占用道路或业主共用的其他场地的，该停车位应归开发商所有；
2、建筑区内规划有地面停车位供停放车辆，但停车位占用道路或业主共用其他场地的，该停车位应由全体业主共用；
3、在建筑区域内，停车位无规划用于停放车辆的，停车位占用道路或者业主共有的其他公用部分的，该停车位属于全体业主；车位属于开发商或他人独占的，该车位应归开发商或个人所有。
地下停车位
除人防工程改造使用外，不属于人防工程的地下停车位，由开发商依据地下建设用地使用权建设。如果按共享面积计算，费用计入住宅开发成本，或者按照国家法律或当地政府规定应免费交付给业主的，属于业主，否则属于业主开发商。
一楼高架停车位
根据我国房地一体化原则和建筑容积率使用规则，小区首层高架停车位不计算容积率时，其非共有土地使用权社区只能依附于社区主体建筑而存在。因此，它应该属于社区全体业主；当高架停车位的容积率整体计算时，开发商已取得土地使用权，停车位应归开发商所有。那么此类停车位容积率的计算标准是什么呢？根据国家质量技术监督总局《人民防空法》规定：层高低于2.2米的房屋及地下室不计入建筑面积。由此可见，高架层停车位容积率超过2.2米的，2.2米以下停车位不计算容积率。综上，得出以下结论：
小区首层层高2.2米以上的高架停车位归开发商所有；
小区首层层高2.2米以下的架空停车位，属于小区全体业主所有。
最后，无论是地面车位、地下车位，还是一楼高架车位，如果属于开发商，都可以通过出售、赠送或出租的方式处置，但需要应首先会见业主。停车位为全体业主共用的，业主大会或者业主大会授权的业主委员会可以决定停车位的使用方式。
明年将全面取消公摊面积买过房子的怎么办住建部16字回应
20世纪50年代，香港发展商整体出售房屋。对于普通人来说，买房子不太现实，所以当时的房子都卖给了非常有钱的人。后来有人建议可以把房子分成几部分，一部分一部分卖，最终逐渐演变成一件一件卖。
对于开发商来说，一栋栋卖房子就意味着更多的人买得起房，开发商自然能赚更多的钱。不过，这样出售也带来了一些问题，那就是同一栋楼的人会因为公共区域发生纠纷。为了解决这个问题，有人提出了公共区域，公共区域的使用很好的解决了这个问题。
关于谁发明了泳池区，网上众说纷坛。很多人认为泳池区是李嘉诚发明的。专栏作家卢国平也提到，泳池区的概念是香港李嘉诚提出的。最后，这个概念很快就被大陆学到了。笔者认为，当时提出泳池区是为了解决纠纷，谁也没想到会演变成现在这个样子。因此，无论是谁发明了泳池区，他的初衷都是好的。没有必要责怪泳池区的发明者。真正应该受到谴责的是那些利用泳池面积牟取暴利的开发商。
客观地说，泳池面积的大小有两个重要的决定因素：电梯的存在或数量，以及建筑物的高度。一般来说，有电梯的泳池面积比无电梯的泳池面积要大，而且电梯越多，泳池面积就越大。如果房屋装有电梯，还必须有电梯井和电梯间。这些被认为是池的范围。电梯数量越多，电梯井道和电梯间占用的面积就越大，泳池面积也越大。
建筑物越高，其共享面积就越大。建筑物的层数越多、越高，居民就越多。这意味着所需的疏散能力越大，楼梯就越宽，电梯空间就越大，占用的共享面积就越大。同时，层高越高，承重墙越厚，墙体的垂直投影也算作共用面积。一般来说，共享区域层高的关系如下：
别墅的共用面积在1%到8%之间。共享区域非常小，几乎可以忽略不计。7层以下多层住宅的共用面积在7%至12%之间。共用区域位于7至11层之间。12层至33层的小高层，共用面积约为10%至16%；12至33层高层住宅，共用面积为14%至24%。
如今，新建高层住宅的共用面积越来越高，很多房屋的共用面积已接近30%。这意味着，当我们购买100平方米的房子时，我们实际得到的面积只有70平方米，剩下的30平方米都是共享面积。如果每平方米的房价是1万元，那就意味着我们要支付30万元的共享面积。30万对于一个有钱人来说也许不算什么，但对于一个普通家庭来说，可能需要很多年才能攒下来。对于月薪5000的人来说，不吃饭不喝水需要5年才能攒下30万。如果算上房租和其他生活费用，可能需要10年才能攒下30万。
如今，人们要求取消公摊区的呼声越来越高，中央媒体也多次批评公摊区的不合理性。人民日报发表题为《房屋测量规范》的文章，指出共享区域制度的不合理性，着实触动人心。新华网也明确表示：确实，共享区域问题并不是一个新话题，但它的长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。
中央媒体的态度非常明确。公共泳池区的存在确实不合理，侵犯了很多人的利益。可以说，“取消共享区域”正是人们所希望的。当然，如果共享面积取消了，已经买房的购房者该怎么办呢？会有一定的补偿吗？我认为，即使取消共享面积，已经买房的购房者也很难从开发商那里得到补偿。主要有两个原因。首先，开发商本身的利润率不会超过30%。一套房子补偿购房者几十万基本上是不可能的，开发商也承担不起补偿。另外，取消共享后，房价必然会调整，补偿标准也将难以判断。
一些专家也指出了取消共享区域的一些弊端。比如取消共享区域后，开发商会尽可能减少公共区域的面积，这可能会影响房子的居住体验。同时，共享面积被取消，但开发商增加了面积。每平方米价格和房屋总价保持不变。因此，废除共享区域制度虽然是民心所向，但必须考虑很多实际问题，需要长远规划。
对于是否取消共享面积的问题，住建部回应如下。《买100平米的房子只得70平米，公摊面积让我们很受伤！》中明确指出：
住宅房屋应当按照单元内的使用面积进行交易。
短短的16个字意味深长，表达了取消共享区域的必要性。虽然这只是草案的内容，尚未正式实施，但这也表明了住建部对于共享区域的态度。当然，虽然住建部已经表态，建议开发商按照公寓面积进行交易，但相信在正式规定出台之前，开发商是无法根据公寓面积进行交易。
对于购房者来说，并不是不能接受共享面积，而是不能接受现在共享面积越来越大。以前买房的时候，共用面积可能比较小。现在购买高层电梯房时，共用面积在30%左右是很正常的，因为对于共用面积的大小没有具体规定。一些开发商将共享面积写为“赚取巨额利润是购房者无法接受的”。另外，目前房价如此之高，合租面积越来越大，购房者的购房压力也越来越大。
公摊面积在2021年取消，已购房者是否有补偿住建部给出答案
人生存在这个世界上，离不开“衣食住行”。无论是哪一项，都是急需的。在“衣食住行”方面，虽然每天都有开支或者消费，但基本上每个人还是可以做出这些开支的。然而，在“住房”方面，却让大多数人头疼不已。
众所周知，现在的房价非常高。一套房子一般100万起。对于普通人来说，100万简直就是天价。许多年轻人结婚后需要父母的帮助才勉强买得起房子。首付。但即便千辛万苦拿到了房子，实际面积也只有合同规定的70%，剩下的面积都算进了“共享面积”，让人非常郁闷。
由于共享面积的问题，大家辛辛苦苦攒钱买房后，却要额外支付一笔钱来支付这个问题，比如暖气费、物业费等等，不得不交的钱多了，于是公摊区就成了老百姓的“肉中刺”，恨不得立即取消。
一开始，据说公共区域是李嘉诚从香港引进的，似乎是他建议把很多住宅区的房子的天花板降低，也就是把高度做高。房子较低。然而，香港的泳池区于2013年被废除，而世界上大多数国家都没有泳池区。
公共区域包括楼梯间、垃圾槽、走廊、消防通道、大堂等公共设施区域。它占地很大。这意味着大家所走过的每一寸土地都不是免费的，因此无疑给人们造成了更大的经济负担和生活压力。
另外，共享区从香港引入内地后，缺乏相关标准，管理十分混乱。这让买房的人在共享区域面前感到更加不公平、委屈、怨恨，由此引发的各种矛盾也更加突出，所以人们非常关心公共泳池区域是否会出现问题。被取消。
对于是否取消的问题，住房和城乡建设部在2020年发布的《住宅项目规范》号中回应：住宅建筑应按单位内面积进行交易。
可见住房和城乡建设部已经重视这个问题，认为合租面积的存在不合理，因此应按公寓内面积进行交易。但截至目前，住房城乡建设部尚未就“取消共享区域”出台相关文件，态度尚未明确。但从一些情况来看，共享区域取消还是有希望的。现在这个问题还涉及到很多人的利益，所以暂时还不会取消。
那么，如果共享面积真的有一天被取消，对于那些已经买了房子并缴纳了相关费用的人来说，取消后是否会有相应的补偿呢？答案是不能赔偿，主要有以下两个原因：
原因之一是，很多开发商把房子建好后，就卖给第三方。现在想要找到那些开发商并与他们协商赔偿是不可能的。另一个原因是房改已经实施了30年。30年来，商品房成交量达数百亿平方米。这是一个非常巨大的数据量。如果要进行赔偿的话，那将是一笔巨额的赔偿。问题，所以如果将来有一天共享区域被取消，就很难补偿了。
还需要注意的是，如果取消公共区域，也意味着未来社区内的绿地、公共区域等公共空间将被压缩，这无疑会对生活的舒适度产生很大的影响。影响。
但由于合租面积给人们造成了较大的经济负担，关键是房价已经这么高了，每个月都需要还房贷。还完房贷后，还有各种生活费用，手头可能就没有钱了。不多了。多加一项费用就意味着更大的财务压力。自然，很多人不愿意花这笔钱。
