董先生为甲方，陈女士为乙方，周女士以甲投资公司名义为丙方签订房屋买卖合同，约定陈女士购买甲方拥有的全部涉案房屋。董先生，甲乙双方将各自向丙方支付住房经济信息服务费。费用为9200元。
合同第四条：“乙方付款协议：乙方自愿承诺于2013年11月30日之前准备好首付款，甲乙双方开始办理借贷手续；房屋交易手续以按照规定对交易资金收付进行监管，支付程序按照有关部门的监管程序办理。”合同第八条补充规定，甲方名义的借款由甲方自行注销，甲方应于2013年11月30日前完成借款的注销。合同还约定了违约金和保证金。
当日，董老师收到陈女士的押金2万元，周女士以投资公司A的名义向董老师、陈女士各收取信息服务费9200元。其余手续尚未办理。已完成。
董先生与三人签订了房屋买卖合同，但对陈女士的付款方式、付款金额、付款时间均未达成一致。致使董先生无法收到陈女士应支付的房屋首付款，也无法办理贷款注销手续，导致双方无法履行合同。A投资公司不具备中介机构资质和注册房地产经纪人或房地产经纪人联营人员资格证书，也没有为买卖双方办理房屋交易手续，导致其蒙受损失。它提起诉讼并请求判令终止合同。周女士退还了9200元代理费。
周女士辩称：董先生的诉讼标的错误。合同当事人应为董先生、陈女士和A投资公司。合同当事人及诉讼标的以公章为准。合同的签订属于正式行为，投资公司A应当承担相应的责任；另外，根据合同规定，因自身原因以外的原因无法履行合同的，房屋经纪信息服务费不予退还。无法履行合同的原因应是卖方未按期取消贷款，中介机构不承担责任。应当驳回董老师的诉讼。
陈女士答辩并同时提出反诉：董老师存在违约行为，请求判令解除合同；法院判令董老师赔偿因违约造成的各项经济损失，包括双倍返还定金4万元，以及按照合同约定违约等。黄金元等
反诉被告董先生辩称自己没有违约，因此不同意赔偿。
房屋买卖双方通过中介机构签订房屋买卖合同。合同履行期间，因房屋出卖人原因导致合同不能履行的。这种情况下，中介合同是否有效。
一审法院裁定，董先生作为卖方、陈女士作为买方、周女士以A投资公司名义作为中间人签署的协议中涉及的房屋买卖协议为终止；董先生退还了陈女士的押金2万元；董老师赔偿陈女士违约金4.6万元；驳回董先生的其他主张；驳回陈女士的其他反诉。
宣判后，双方均未提出上诉，判决已发生法律效力。
1、本案房屋买卖合同约定了房屋的实际成交价格，合同中约定“房屋交易程序按照规定实行交易资金收付监管的，付款程序按照有关部门的监管程序执行。”而二手房买卖交易流程有具体规定：收付必须由房屋管理部门指定的资金监管中心办理。申请二手房贷款，首先要到房管部门打印规范的买卖协议。买家将首付款汇入资金监管账户后，才能到银行办理相关手续。因此，从这份协议中，我们可以推算出与房管部门办理相关手续的起始时间。虽然具体时间没有达成一致，但《房屋买卖合同》对此有明确规定，不会成为履行的障碍。此外，合同规定陈女士的义务是在约定日期前足额准备好首付款，双方开始办理贷款手续。董先生有义务在约定日期前自行取消其名下的贷款。根据陈女士提供的证据，确认陈女士已履行足额准备首付款义务，但董先生未履行合同约定的取消贷款义务。因此，未能继续履行合同的责任由董先生承担。因此，合同并非无法履行，而是由于董先生未能取消贷款而造成的。
2、周女士虽然在销售合同上加盖了A投资公司的公章，并以公司名义向董先生、陈女士收取了信息服务费，但她与A投资公司之间仅存在特许经营关系，其仍然是一个独立的运营商。是自负盈亏、自行承担责任的个体工商户。店里挂的营业执照也是个体工商户执照。买卖双方所披露的名称均为A投资公司，因此，董先生无意将其作为本案的诉讼标的。不适当的，应当作为合同的实际中介人享有合同权利、履行合同义务。合同中关于中介的约定合法有效。周女士已履行了合同规定的中介义务，未履行合同中的房屋买卖的责任由董先生承担。合同约定，因周女士以外的原因导致合同无法履行的，信息服务费不予退还。因此，周女士无需退还代理费。
3、无法实际履行合同的责任由董先生承担，故董先生应对陈女士承担违约责任。但根据《合同法》第一百一十六条规定，当事人约定违约金和保证金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或保证金条款。因此，陈女士还要求董老师返还双倍押金并支付违约金，但并未得到支持。对于陈女士的实际损失，《合同法》规定，该损失不得超过违约方在订立合同时预见或应当预见的可能损失。一方违约后，另一方应当采取适当措施，防止损失扩大；未采取适当措施导致损失扩大的，对方不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案情况，法院认为陈女士主张的实际损失金额过高，按照合同约定计算的违约金4.6万元与合理损失基本相当，可以视为董先生应向她承担违约责任。
